Gayrimenkul değerlemesinde geleneksel yöntemler

Gayrimenkul değerlemesi, gayrimenkul veya ilişik hakların belirlenen zaman periyodunda muhtemel değerinin gerçeğe yakın olarak belirlenmesidir. Gayrimenkul piyasasının güvenli işleyebilmesi, gayrimenkullerin güncel ve gelecekteki rayiç değerlerinin bilinmesine bağlıdır. Gayrimenkullerin gerçek değerlerinin bilinmemesi, alım-satım işlemleri, emlak vergisi, kentsel dönüşüm uygulamaları vb. işlemlerde sorun oluşturmaktadır. Gayrimenkullerden güncel değere göre vergi alınmaması ekonomik kayıplara neden olmaktadır. Günümüzde nominal değerleme, çoklu regresyon ve yapay sinir ağları, bulut CBS vb. farklı birçok kitlesel değerleme yöntemleri taşınmaz değerleme işlemlerinde kullanılmaktadır. Ülkemizde geleneksel tekil değerleme yöntemi olarak kullanılmakta olan maliyet yöntemi, gelir yöntemi ve emsal karşılaştırma yöntemleri bu çalışmada örnek değerleme çalışması eşliğinde tartışılmıştır. Yapılan bu örnek değerleme çalışmasında arazi, arsa tanımları üzerinde durularak, esasen konut alanı ve sanayi alanına isabet eden alanlarda karşılaştırma yöntemi kullanılarak değerleme yapılmıştır. Samsun İli, Atakum İlçesi, Büyükkolpınar Mahallesi ve Gümüşhane İli, Merkez, Bağlarbaşı Mahallesi sırasıyla konut ve sanayi alanı değerlemesi çalışması için pilot bölge seçilmiş ve buna uygun olarak parsel alanı, imar hakkı, satış tarihi, satış değeri verileri elde edilmiştir. Kentteki konut alanına isabet eden arsalar ile sanayi alanı tanımlı arsaların değerlerinin değerleme birimleri (alan/hacim) açısından farklı olduğu tartışılmıştır.