Arazi ve arsa düzenlemesi uygulamalarında inşaat alanı dağıtımı ile imar hakkı aktarımı kullanımı

Yerel yönetimler tarafından planlı şehircilik anlayışı kapsamında yapılan en önemli ve yaygın uygulama Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD)'dir. Yapılaşmaya uygun olmayan parseller, sahiplerinin onayına bakılmaksızın 3194 sayılı İmar Kanunu, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine göre parselasyon planları yapılarak uygun imar parsellerine dönüşmektedir. Parselasyon uygulamalarında Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) olarak maksimum %45 kesinti yapılarak, bu kesinti miktarının her parselde eşit miktarda değer artışına karşılık geldiği kabul edilmektedir. Ancak uygulama sonrası her parselin değer değişimi aynı olmamaktadır. Uygulama imar planlarında, düzenleme bölgesinde çeşitli yapılaşmalar oluşarak emsal farklılıkları ortaya çıkmaktadır. Oluşan emsal farklılıkları nedeniyle hak sahipleri arasında anlaşmazlıklar çıkarak yerel yönetimlere olan güven zedelenmektedir. Uzmanlar tarafından adil olmayan değer değişimi için, değer bazlı dağıtım modeli önerilmektedir. Ancak değer dağıtımının gerek yasal altyapısının olmaması, gerekse hangi değerleme yönteminin kullanılacağına ilişkin sorunlar nedeniyle ülkemizde uygulanması oldukça güçtür. Bu tez çalışması kapsamında değer dağıtımının önemli bir bileşeni olan inşaat alan dağıtım modeli önerilmiştir. Erzurum ili, Pasinler ilçesi, Kurtuluş Mahallesi ile Giresun ili, Bulancak ilçesi, Güzelyalı Mahallesinde tescillenmiş parselasyon uygulamaları örnek uygulama olarak alınmıştır. Parsellerin değer değişimleri gösterilerek inşaat alan dağıtım modeli uygulanmış, inşaat alan eşitliği sağlanmıştır. İnşaat alan farklarının ise ülkemiz için henüz yeni bir kavram olan İmar Hakkı Aktarımı (İHA) Sertifikası olarak menkul kıymete dönüştürülmesi önerilerek yerel yönetimler üzerindeki mali külfetin hafifletilmesi sağlanmıştır. Yeni yöntemin kurum ve yatırımcılar açısından nasıl karşılanacağını belirlemek için anket çalışması düzenlenmiş, sonuçlar grafik olarak değerlendirilmiştir.

The most recommended and widespread practice carried out by local governments within the scope of planned urbanism is Land and Land Arrangement (AAD). Parcels that are not suitable for construction are transformed into suitable zoning parcels by making subdivision plans in accordance with the provisions of the Zoning Law No. 3194, the Regulation on Land and Land Regulations and the Zoning Regulations for Those Who Receive Plans, subject to the approval of the owners. In parceling applications, a maximum deduction of E is made as the Regulation Partnership Share (DOP), and it is accepted that this deduction amount corresponds to an equal amount of value increase in each parcel. However, the value change of each parcel is not the same after the application. In the implementation zoning plans, various constructions occur in the regulation area and precedent differences emerge. Due to precedent differences, disputes arise between rights holders, damaging trust in local governments. For unfair value exchange, value-based distribution model is recommended by experts. However, it is very difficult to implement value distribution in our country due to the lack of legal infrastructure and problems regarding which valuation method to use. Within the scope of this thesis study, the construction area distribution model, which is an important component of value distribution, is proposed. Registered subdivision practices in Erzurum province, Pasinler district, Kurtuluş District and Giresun province, Bulancak district, Güzelyalı District were taken as a sample practice. By showing the value changes of the parcels, the construction area distribution model was applied and construction area equality was achieved. It was proposed to convert construction area differences into securities as Development Rights Transfer (IHA) Certificate, which is a new concept for our country, thus easing the financial burden on local governments. A survey was conducted to determine how the new method would be received by institutions and investors, and the results were evaluated graphically.